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Etapas del Saneamiento Inmobiliario

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El saneamiento inmobiliario pretende formalizar el derecho de propiedad de una o varias personas sobre un inmueble identificado, y sobre el cual el reclamante tenga un derecho a titulo de propietario. Para poder prescribir, se necesita una posesión continua y no interrumpida, pacífica, pública, inequívoca y a título de propietario.

SANEAMIENTO INMOBILIARIO
(Artículos 20 al 27, Ley No. 108-05)

Es el proceso de orden público por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él y éstos quedan registrados por primera vez, sustentándose en la emisión de un Certificado de Títulos a favor de los beneficiarios que indica la sentencia correspondiente.

En proceso de saneamiento lo puede inicial el Estado Dominicano o toda  persona física o moral que reclame o posea un derecho sobre un inmueble no registrado. En el proceso de saneamiento no se requiere el ministerio de  abogado, salvo que el mismo técnica y jurídicamente se torne litigioso.

A los fines del saneamiento, hay posesión cuando una persona tiene un inmueble bajo su poder a título de dueño o  por otro que ejerce el derecho en su nombre, en este caso cuando lo tiene alquilado.  Para que la posesión sea causa de un derecho de propiedad, debe ser pública, pacífica, inequívoca e ininterrumpida por el tiempo fijado por el Código Civil según la posesión de que se trate.

Son actos de posesión los siguientes:

1-Que los terrenos se encuentren cultivados,

2-Que los terrenos estén dedicados a cualquier uso lucrativo,

3-Que quien reclama sea quien perciba los frutos de los terrenos (frutos naturales y civiles),

4-Consttrucciones realizadas en el inmueble, y

5-El establecimiento de los límites del terreno.

Al respecto destacamos lo dispuesto en el artículo 2229 del Código Civil:

“Para poder prescribir, se necesita una posesión continua y no interrumpida, pacífica, pública, inequívoca y a título de propietario.”

Se admite todo medio de prueba sobre la posesión, pero la sentencia que adjudique la propiedad no puede fundarse únicamente en la prueba testimonial, pudiendo el juez ordenar cualquier otra medida complementaria.

Sólo los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria son competentes para conocer del proceso de saneamiento.

En el proceso de saneamiento se identifican tres etapas:

1)-Mensura,
2)-Proceso judicial y
3)-Registro.

Mensura. Es el procedimiento técnico por el cual se individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que se reclama el derecho de propiedad a registrar. Este proceso de ubicación y determinación requiere la colocación de puntos GPS.

La mensura se inicia con la autorización para la realización de la misma otorgada por la Dirección Regional de Mensuras y Catastro territorialmente competente, la cual debe estar precedida por la solicitud de autorización hecha por el reclamante.

En la solicitud de autorización para la realización de la mensura, el reclamante solicita que la Dirección Regional de Mensuras y Catastro correspondiente autorice al agrimensor a realizar los trabajos de mensura, la cual debe pronunciarse dentro de un plazo de veinte (20) días. La solicitud lleva implícita la petición de que la Dirección Regional de Mensuras y Catastro apodere al tribunal de jurisdicción original territorialmente competente.
Esta autorización inviste al agrimensor con el carácter de oficial público y auxiliar de la justicia sujeto a la ley 108-05 de Registro Inmobiliario y sus Reglamentos.

Una vez otorgada, la autorización el agrimensor tiene un plazo de sesenta (60) días durante los cuales debe ejecutar la mensura y presentar los documentos y elementos justificativos a la Dirección Regional de Mensuras y Catastro para su revisión y aprobación. Con la debida justificación, la Dirección Regional de Mensuras y Catastro interviniente puede prorrogar este plazo por un único término de treinta (30) días.

Una vez terminados los trabajos por el agrimensor previamente autorizado, la Dirección Regional de Mensuras y Catastro debe pronunciarse con relación a esos trabajos de mensura en un plazo después de su presentación de  cuarenta y cinco (45).

Toda negativa de la Dirección Regional de Mensuras y Catastro a autorizar los trabajos de mensura debe estar técnica y jurídicamente fundamentada.

Dentro de los quince (15) días posteriores a la fecha de la aprobación del trabajo presentado por el Agrimensor, la Dirección Regional de Mensuras y Catastro debe apoderar al tribunal de jurisdicción original territorialmente competente para el inicio del proceso judicial del saneamiento.

Salvo las excepciones previstas en la presente ley, se establece que desde el momento que se fije la fecha para la mensura catastral, todas las cuestiones relacionadas con el título o posesión de cualquier terreno comprendido en el área abarcada por la autorización para la mensura, son de la competencia exclusiva de la Jurisdicción Inmobiliaria.

El proceso judicial. Es el procedimiento por ante los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria que depura el derecho a registrar.

Después de apoderado el tribunal competente, en un plazo no mayor de quince (15) días, el tribunal de jurisdicción original apoderado debe notificar a los reclamantes que se ha iniciado el proceso judicial del saneamiento para que éstos, antes de la primera audiencia cumplan con los requisitos de publicidad precisados en esta ley y en la vía reglamentaria.La primera audiencia del saneamiento debe celebrarse dentro de los sesenta (60) días posteriores a la recepción del apoderamiento por parte del tribunal de jurisdicción original.

El tribunal apoderado debe poner en conocimiento a la Comisión Inmobiliaria o abogado del Estado del inicio del proceso judicial del saneamiento e informarle la fecha de la primera audiencia, para que éste emita su opinión. La falta de comparecencia o falta de opinión de la Comisión Inmobiliaria o el Abogado del Estado se considera como la falta de interés y la no objeción del Estado al proceso de saneamiento. La falta de opinión de la Comisión Inmobiliaria no impide, sin embargo, que el inmueble sea adjudicado.

Cualquier litigio referente al terreno en proceso de saneamiento es competencia del tribunal apoderado.

Todo proceso de saneamiento termina con una sentencia de adjudicación del inmueble, la cual será notificada mediante acto de alguacil, momento a partir del cual comienza a correr el plazo para interponer el recurso de apelación. En caso de que ningún particular pueda probar su derecho de propiedad sobre el inmueble, el mismo debe adjudicarse al Estado Dominicano.

Si en el plazo de apelación nadie recurre la sentencia del Tribunal de Jurisdicción Original, ésta adquiere la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada, excepto en el caso de que se intente el recurso extraordinario de revisión por causa de fraude dentro del plazo establecido en el Párrafo I de la ley 108-05, el cual copiamos a continuación:

“Toda persona que se considere fue privada de un derecho, por una sentencia obtenida fraudulentamente puede interponer este recurso por ante el Tribunal Superior de Tierras competente, en un plazo no mayor de un (1) año después de expedido el certificado de título correspondiente”

La sentencia irrevocable de saneamiento, acompañada del plano definitivo de mensura aprobado y toda aquella documentación complementaria, establecida por la vía reglamentaria por la Suprema Corte de Justicia, debe ser remitida al Registro de Títulos que corresponda, dentro de los quince (15) días a la recepción de los planos aprobados, para que se efectúen los registros correspondientes y se expida el Certificado de Título a favor de los beneficiarios.

El registro. Es el acto por el cual se expide el Certificado de Título que acredita la existencia del derecho, junto a sus elementos esenciales, se habilitan los asientos de registro complementarios y con ello se le da publicidad. 

En el Certificado de Título se deben incorporar los elementos esenciales del derecho de propiedad adjudicado en la sentencia definitiva e irrevocable. Asimismo en los asientos complementarios de registros se deben incorporar la totalidad de los derechos adjudicados en la sentencia y sus respectivos titulares. 

La oficina de Registro de Títulos competente debe proceder a la emisión del Certificado de Títulos correspondiente, en base a la sentencia emitida.


Equipo Drleyes

 




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